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Standard Internazionali | tratto da Consulente Immobiliare – Sole 24 Ore

Il MARKET COMPARISON APPROACH (MCA)

con gli Standard Internazionali

è uno dei metodi estimativi riconosciuti a livello internazionale.

E’ il più utilizzato per la valutazione degli immobili

e utilizza il confronto di mercato

dove comparabili e soggetti

hanno le stesse caratteristiche tecniche ed economiche.

Il valutatore immobiliare ha compreso

che il MCA è il percorso che rende possibile l’evoluzione

delle stime immobiliari in Italia.

Nei primi decenni del 1900 negli Stati Uniti d’America i magistrati chiesero ai periti di fornire una prova documentale del valore di stima prodotto. La prova documentale era rappresentata dalle compravendite di immobili simili concluse sul libero mercato. Considerando utili le compravendite di altri immobili simili (comparabili) a quello oggetto di stima (soggetto) hanno così precorso la strada che ha reso possibili gli Standard Internazionali, e il progresso delle stime immobiliari, tanto che negli Stati Uniti oggi si parla di industria delle valutazioni e che l’Appraisal Institute è una delle prime scuole di formazione nel campo delle valutazioni e divulgazioni della metodologia estimativa moderna.

 

Questo ha permesso la stesura di standard operativi legati alla prassi professionale (best practice) consistenti in norme uniformi internazionalmente riconosciuti International Valuation Standard (IVS o Standard Internazionali). La loro origine e il costante legame con l’attualità inducono nel tempo aggiornamenti, revisioni e modifiche in accordo con l’evoluzione del settore professionale.

La carente disponibilità di dati di mercato e l’assenza di banche dati immobiliari hanno ritardato in Italia l’applicazione dell’MCA, ma nonostante tali ostacoli i valutatori e gli operatori più attenti del mercato immobiliare, riconoscono che questo procedimento di stima rappresenta la svolta per l’evoluzione delle stime immobiliari puntuali e precise.

Standard Internazionali – Metodologia e operatività

Il processo di sviluppo della professione estimativa ha legato il metodo all’operatività del processo valutativo, attraverso la formazione professionale dei valutatori che si confermano operatori del mercato immobiliare, adeguando il proprio modo di operare, al fine di poter offrire prestazioni conformi agli standard internazionali:

  • International Valuation Standard (IVS) – 2007
  • RICS Valuation Standards by Royal Institution Of Chartered Surveyors – 2007

e agli standard nazionali:

  • European Valuation Standards – 2009
  • Codice delle Valutazioni Immobiliari di Tecnoborsa – III edizione 2005
  • Direttiva Europea sulla vigilanza bancaria 2006/48 – Credit Requirement Directive
  • Circolare della Banca d’Italia n. 263 del 27 dicembre 2006: Nuove disposizioni di vigilanza prudenziale per le banche

La professione estimativa è un’attività complessa. Il valutatore mette in campo il valore dell’esperienza e la conoscenza del mercato immobiliare in cui opera. Ma questo non significa ‘pensare’ un valore senza dimostrarlo, adducendo come unica prova documentale, la propria conoscenza del mercato locale!

Nella ricerca del valore di mercato basato sugli Standard Internazionali, il metodo di confronto di mercato (Sales Comparison Approach) è uno dei procedimenti estimativi riconosciuti a livello internazionale, insieme al metodo finanziario (Income Capitalization Approach), già conosciuto dai tecnici italiani come Stima per capitalizzazione dei redditi; IVS 2007.

Per definizione, così come riportato dall’IVS in ‘Concetti fondamentali dei princìpi di valutazione generalmente accettati (GAVP)’:

9.2.1.1 – Metodo del confronto di mercato (Sales Comparison Approach)

Questo approccio comparativo considera le compravendite di immobili simili o sostitutivi e i relativi dati di mercato, stabilendo una stima del valore mediante processi di confronto. In generale, un immobile da valutare (subject) è confrontato con le compravendite di immobili simili, concluse nel libero mercato. Anche i listini e le offerte possono essere presi in considerazione.

Ognuno dei citati procedimenti, a seconda delle realtà immobiliari dei diversi Paesi ove applicato, subisce varianti e adattamenti.

Il metodo di confronto diretto (MCA) è una stima svolta attraverso la rilevazione del prezzo e delle diverse caratteristiche possedute dagli immobili e l’applicazione del MCA avviene con aggiustamenti sistematici sui prezzi di mercato rilevati in base alle caratteristiche degli immobili di confronto, rispetto alle caratteristiche corrispondenti al soggetto (immobile oggetto di stima).

Esempio

se il soggetto è una villetta con vista panoramica sul mare, la ricerca dei comparabili (unità immobiliari da comparare) punterà su altri immobili analoghi e simili, appartenenti allo stesso segmento di mercato, e quindi, altre villette, possibilmente con vista sul mare, e non certo, appartamenti in condominio, anche se ubicati nella stessa zona.

Il confronto del soggetto con i comparabili si svolge con le varie componenti dei prezzi di mercato noti. Tali componenti sono riconducibili, ognuna, alle singole caratteristiche tecnico-economiche possedute dagli immobili.

Proseguendo l’esempio:

dalla descrizione del subject appare evidente che una caratteristica importante, che dovrà appartenere anche ai comparables, è la panoramicità.

Il principio su cui si fonda il procedimento è “il mercato fisserà il prezzo dell’immobile da stimare, allo stesso modo in cui ha già determinato il prezzo di immobili simili”.

In Italia, per affrontare la stima degli aggiustamenti delle caratteristiche qualitative, è stato messo a punto il Sistema generale di stima (M. Simonotti 1985), poiché tali caratteristiche (ad esempio la panoramicità) non hanno un prezzo di mercato chiaro e specifico, e non sono valutabili con i tradizionali criteri di stima.

Nell’esempio, il soggetto ha la caratteristica della panoramicità, che è una caratteristica qualitativa, che come noto, non ha un prezzo esplicito nel mercato.

Ovvero, il prezzo di mercato degli immobili che vediamo nelle vetrine delle agenzie, è onnicomprensivo di tutte le caratteristiche tecnico-economiche dell’immobile, poiché normalmente tali caratteristiche non si possono scindere dall’immobile medesimo, e non hanno un loro mercato indipendente.

Per la panoramicità, un potenziale acquirente è disposto a pagare la villetta, di più, rispetto ad una villetta identica, priva però del panorama sul mare. Ma quanto di più?

L’entità del valore, attribuibile alla vista panoramica, è detto Prezzo Marginale (di tale caratteristica).

Applicazione degli Standard Internazionali

Con il MCA abbinato al sistema di stima, è possibile trasformare in entità numerica, detta caratteristica. Quindi, stabilire il valore della vista panoramica.

L’analisi dei prezzi marginali è la parte più importante e significativa della procedura. Il valutatore, per ogni caratteristica presa in esame, calcola il relativo prezzo marginale, che moltiplicato per la differenza degli ammontari delle caratteristiche, determina l’aggiustamento.

Per chiarezza descrittiva si riportano le fasi principali nello sviluppo del MCA:

  • analisi del mercato, per la rilevazione di contratti recenti di immobili appartenenti allo stesso segmento di mercato;
  • —rilevazione dei dati immobiliari, con schede che ne riportino la localizzazione e l’ubicazione, la planimetria dell’unità, le foto, etc.;
  • —scelta delle caratteristiche immobiliari da utilizzare (elements of comparison);
  • —compilazione della tabella dei dati (sales summary grid);
  • —stima dei prezzi marginali (adjustments);
  • —redazione della tabella di valutazione (sales adjustments grid);
  • —sintesi valutativa (reconciliation) e presentazione dei risultati.

E’ nelle prima fasi che il valutatore fa prevalere la conoscenza del mercato immobiliare in cui opera; nella seconda parte, che riguarda la redazione dei documenti estimativi che conducono al valore di stima, il valutatore deve mettere in pratica tutte le conoscenze della metodologia estimativa.

I valutatori adottano strumenti, quali software (conformi agli standard nazionali e internazionali) che permettono di elaborare risultati in breve tempo.

Conclusione

Risultati che vengono riportati nel documento finale della valutazione: il Rapporto di valutazione, che mira a esporre l’intero procedimento e a indicare le eventuali assunzioni alla base della valutazione e le condizioni limitanti.

Nel rapporto sono riportati i processi analitici e i dati utilizzati per la stima del valore finale, allo scopo di guidare il lettore attraverso le procedure e le prove utilizzate dal valutatore per elaborare la stima.

Il rapporto è finalizzato a perseguire gli obiettivi di trasparenza ed efficienza dei mercati immobiliari moderni.

La pratica estimativa richiede una preparazione specifica sulla metodologia e una conoscenza approfondita del mercato immobiliare, proprio perché gli immobili sono beni complessi e atipici.

L’evoluzione delle stime immobiliari nel nostro Paese è strettamente legata all’adozione degli standard nazionali e internazionali, oltre all’utilizzo di strumenti informatici, software per l’elaborazione di rapporti di valutazione, che permettano la restituzione puntuale e precisa, attraverso il documento finale -rapporto di valutazione- del valore di stima.

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