Interventi edilizi – due modi per gestirli

Scritto da Antonio Martini

il 6 Luglio 2020
Due Metodi Interventi Edilizi

Ci sono abitualmente due approcci, da parte di un soggetto privato, nell’affrontare l’esecuzione di interventi edilizi.

Non definiremo giusto o sbagliato, questo o quello. Sono semplicemente diversi.

Andiamo a descriverli. Sperando che possa aiutare chi, non addetto ai lavori, si trova a dover gestire la sequenza operativa che va dal progetto iniziale, alla consegna dell’opera.

I due approcci

Approccio 1: Random

Approccio 2: Organizzato

Random, significa ‘a caso’, ‘come viene, viene’, casuale. O, ‘alla Dio ce la mandi buona‘.

Organizzato significa, all’opposto, non lasciare niente al caso.

Approccio 1 – Random

È in assoluto il più diffuso. Lo dimostra il fatto che i Tribunali italiani sono pieni, tra le altre cose, di contenziosi tra committenti e imprese esecutrici.

Non è un caso, e non è sfortuna. È una scelta. Spesso, consapevole.

Nell’approccio Random, la sequenza delle fasi operative è generalmente questa:

  • si incarica un progettista, per la stesura di un progetto di massima. Da presentare in Comune, e ‘portare a casa il Permesso‘.
  • ottenuto il Permesso, si consegna una copia del progetto di massima approvato, a imprese edili, di impianti idraulici, elettrici, e a volte alle aziende di serramenti, dicendo “questo è il progetto di quello che c’è da fare. Fammi un preventivo.”.
  • nessuno (ne committente, ne progettista) si preoccupa di definire prima, tutti i dettagli costruttivi che presto o tardi, si presenteranno all’attenzione.
  • si affida il lavoro all’impresa che ha fatto il prezzo più basso.
  • l’impresa inizierà i lavori, e con essi, la presentazione di note per costi aggiuntivi e non previsti.

Partono i lavori, ed iniziano i problemi.

Mancando una progettazione di dettaglio, in cantiere sarà inevitabile che qualcuno improvvisi.

Saranno commessi inevitabili errori. Ripararli avrà un costo, ed inizierà il balletto delle liti, delle discussioni, su chi è responsabile per tali errori, e chi deve pagare per la modifica di aggiustamento. Sempre che sia possibile farla.

In moltissimi casi, la controversia finisce in Tribunale.

Approccio 2 – Organizzato

Si sceglie un progettista qualificato. Per la sua competenza e capacità, prima che per l’importo della sua parcella.

Lo si incarica di eseguire, non solo il progetto di massima per l’ottenimento del Permesso, ma anche un dettagliato progetto esecutivo, accompagnato da un altrettanto dettagliato Computo Metrico.

Non solo per la parte architettonica-edilizia, ma anche per gli impianti termo-idraulico, ed elettrico.

A nessuna maestranza, viene consegnato il progetto di massima.

A tutte le ditte invitate a presentare un’offerta, si consegneranno il progetto esecutivo e il computo metrico.

Ottenute le offerte, si selezioneranno le varie imprese, edile ed impiantistiche.

Queste, dotate dei progetti esecutivi, arriveranno in cantiere senza aver nulla da improvvisare o inventare: tutto è già completamente previsto, progettato, e definito.

I lavori si svolgeranno regolarmente, senza interruzioni, senza ritardi, e senza sorprese nei costi.

Definizioni

Progetto di massima

È un progetto che sommariamente descrive cosa, si intende fare. Ma in nessun modo indica come.

Progetto esecutivo

È un progetto che interessa ogni elemento, ogni dettaglio, dell’opera che si intende realizzare. Posizione e dimensione di ogni elemento costruttivo.

Il progetto dell’impianto elettrico, nel residenziale, non è obbligatorio sotto i 400 m2. Ma, considerando l’importanza e la complessità di tale impianto, in una moderna costruzione, farlo fare può soltanto migliorare il risultato finale.

Computo metrico

Elenco di tutti gli elementi costruttivi (edili e impiantistici), che andranno a formare l’opera compiuta. Quantità, tipologia, descrizione.

Aspetti pratici

Il progetto del’opera spetta e compete al progettista.

L’esecuzione delle opere, spetta all’impresa esecutrice.

Sembra talmente ovvio, a leggerlo così…

Eppure, nella realtà, accade che il committente non affida l’ideazione al progettista, delegandola in modo quasi scontato, all’impresa esecutrice.

Si confonde l’esperienza di un’impresa nel ‘tirare su muri’, con il progettarli. Non è la stessa cosa, e se non lo si capisce, nel 70% dei casi si andrà incontro a problemi.

Le imprese devono solo entrare in cantiere, ed eseguire quel che viene loro appaltato.

Non devono e non possono, inventare o improvvisare, quel che c’è da fare.

Ma se nessuno fornisce loro progetti, indicazioni, e istruzioni, lo faranno. Con tutte le conseguenze.

Così facendo, l’impresa si accollerà tra l’altro, una responsabilità che non gli compete.

 

I preventivi

Se si fornisce a 100 imprese, lo stesso progetto esecutivo, e lo stesso computo metrico, si otterranno 100 offerte realmente paragonabili tra loro. Si noterà anche, che tra le 100, non ci saranno significative differenze. Perchè tutte e cento avranno ragionato e preventivato, sullo stesso oggetto, sugli stessi prodotti, materiali, e quantità.

Se si fornisce a 100 imprese, un progetto di massima, senza specificare nulla, di quanto è necessario sapere per poter fare un preventivo, accadrà che 50 imprese declineranno l’invito, 25 rimanderanno all’infinito la presentazione dell’offerta, e 25 presenteranno altrettanti preventivi che non saranno in alcun modo confrontabili tra loro. Perchè ognuna avrà ipotizzato una propria qualità, una propria quantità, e una propria ipotesi di elementi.

Una ditta seria, in mancanza di progetti esecutivi, e di uno straccio di computo metrico, declinerà l’invito a presentare un’offerta.

Senza contare la prassi diffusa, di far fare un preventivo ‘random’ a un’impresa, e una volta ottenuto andare da altre con il totale, chiedendo se possono fare di meno. In questi casi, finire davanti al giudice, è praticamente certo.

Il coordinamento

In Italia, almeno nel settore residenziale privato, manca totalmente -ad oggi- la cultura della figura che coordina l’intervento edilizio.

In gergo è chiamato Project Manager, o Construction Manager. In lingua nostrana, si può definire come ‘colui che coordina e organizza’.

L’esecuzione di un’opera edile, la sequenza delle lavorazioni in cantiere, i tempi, i soggetti che devono entrare e uscire, sono una realtà. Ed è una realtà complessa.

Chi si occupa di gestire in modo coerente e coordinato, tutto questo processo?

Il committente? Si, se ne ha le capacità, e il tempo.

Il Direttore Lavori? Non è di sua competenza.

L’impresa edile? Non è di sua competenza.

Quindi, o si prevede -pagandolo- un soggetto che svolga tale compito, o il cantiere si svolgerà a singhiozzo, con interruzioni, tempi morti, e a volte, con errori di sequenza che portano a demolizioni e rifacimenti.

Non è escluso che tale ruolo possa essere svolto dal Direttore Lavori, o dal capomastro dell’impresa edile. A condizione che si definisca tale incombenza, prima dell’avvio dei lavori, senza dare nulla per scontato.

OK, scelgo l’approccio organizzato, e adesso?

 Se il committente sceglie, o desidera, l’approccio organizzato per eseguire interventi edilizi, dovrà come prima cosa, scegliere un progettista all’altezza del compito. E in seconda battuta, scegliere imprese esecutrici serie.

Molti progettisti, e molte imprese, sono talmente abituate a lavorare con l’approccio random, che non saprebbero operare in modo ‘serio e professionale’ nemmeno volendo.

Come capire se progettista e impresa sono all’altezza?

In genere, vale l’immortale regola del passa-parola. Ma non sempre si ha la fotuna di ricevere questa informazione, quando serve.

Progettista

Chiedere al progettista la produzione di un progetto esecutivo.

Se alla richiesta, egli risponde:

“Si, va bene, ma l’onorario…”. Significa che è in grado di farlo, si preoccupa solo che non gli si stia chiedendo di fare quel lavoro gratis.

Se invece risponde:

“Ma… un esecutivo?… È proprio necessario?…”, significa che pur pagandolo, non è in grado di produrlo.

Impresa esecutrice

Se l’impresa fornisce il computo metrico compilato con tutti i prezzi, in modo completo, e in tempi ragionevoli in rapporto alla complessità dell’opera, allora è ragionevolmente una ditta seria ed affidabile.

Facciamoci un colloquio a quattr’occhi, e confermiamo o smentiamo tale prima impressione, con quella che avremo ‘a pelle’.

Anche il committente deve rispettare i tempi

Troppo spesso, il committente pretende tempestività e rispetto dei tempi, da parte delle imprese esecutrici, ma quando è il suo momento di eseguire determinate scelte indispensabili e utili per il corretto funzionamento del crono programma, egli risponde: “ma… devo proprio decidere adesso? Non posso decidere più avanti?”.

Una risposta nella quale chi scrive si è imbattuto innumerevoli volte. Trovandola ogni volta incomprensibile.

Perchè l’opera sia realizzata senza interruzioni ed errori, tutte le scelte devono essere fatte, e fatte per tempo.

Non si capisce perchè, il committente voglia rimandare all’ultimo momento le proprie.

Il primo esempio che viene in mente, è quello dei pavimenti. Scegliere un listone di legno da 3 centimetri di spessore, comporta una scelta esecutiva di un tipo; scegliere una resina da 3 millimetri, ne comporta un’altra. Non solo nello spessore dei massetti, ma anche in altri aspetti di dettaglio. Ci sono almeno una decina di scelte essenziali che il commitente deve fare, per poter procedere in cantiere.

Ma, molti committenti vorrebbero decidere questa cosa, all’ultimo momento.

Perchè?! Se è una scelta che comunque devi fare, oggi o domani, e in cantiere serve oggi, perchè ti ostini a volerla fare domani?

Questo è un modo di operare che porta problemi, ritardi, e soprattutto interruzioni.

Alcune sequenze di lavorazione, in mancanza di una decisione ‘cardine’, non possono essere eseguite. E se l’impresa non può eseguire, per inerzia decisionale del committente, mollerà il cantiere e andrà ad iniziarne un altro. Tornerà nel nostro, solo quando avrà finito quello. Forse.

Se il committente fornisce per tempo tutte le indicazioni e le scelte, allora potrà chiamare in causa l’impresa che ritardasse i lavori. Diversamente, quest’ultima potrà dire: “non ho potuto proseguire, perchè tu non mi hai detto cosa hai scelto”.

Conclusioni

Noi operiamo unicamente con l’approccio organizzato. Non giudichiamo l’approccio random, che è legittimo.

L’importante, è che il committente sappia quale dei due intende seguire, e lo faccia in modo consapevole.

Se sceglie il modo random consapevolmente, per spendere meno (ma è più un’illusione, che una realtà), va bene. Se lo sceglie per propria indole, va bene ugualmente.

Se invece sceglie il modo random, pretendendo poi dai soggetti coinvolti un risultato da modo organizzato, c’è poco buon senso, e non lo otterrà.

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