Progettare una casa

26 Ago 2015 | Progettare

Progettare una casa, è un processo tecnico e burocratico composto da numerosi passaggi. Molto spesso il proprietario che intende costruire o ristrutturare, inizia l’intera operazione senza sapere esattamente quali siano tutti gli adempimenti, i tempi necessari, gli obblighi e le responsabilità.

Con questi articoli, vorremmo fornire un’informazione semplice e comprensibile a chi intenda eseguire degli interventi edilizi.

Due parole prima di iniziare

“Ma serve tutta questa carta?”

Questa è la domanda che puntualmente, il progettista incaricato si sente rivolgere dal proprio committente. In essa c’è un misto di fastidio e di poca fiducia. Fastidio, per l’eccesso di burocrazia; e questo è comprensibile. Poca fiducia verso il progettista, nei confronti del quale qualche committente, intimamente potrebbe chiedersi se ‘tutte quelle carte‘ siano davvero necessarie, o se il tecnico non stia solo gonfiando la parcella.

due parole

In realtà, i tecnici edili detestano la burocrazia più dei committenti. Il privato cittadino si trova impantanato nella burocrazia edilizia, forse una volta nella vita. Il tecnico edile vi si trova ogni giorno. Non solo. Nell’arco della vita professionale vede aumentare ogni anno di più, il carico burocratico imposto dall’Europa. Senza voler fare politica, ricordate la questione delle vongole da 25 millimetri? In edilizia e in qualsiasi settore, la situazione è analoga. Quindi, sappiate che nessun tecnico ha voglia di fare ‘carte in più‘ del necessario. Quelle strettamente obbligatorie, sono già più di quanto egli possa sopportare.

Ma quali sono, ‘tutte queste carte‘?   freccia giù

Progettare una casa oggi

 

Se siete tra quelli che ancora credono sia sufficiente un disegno come questo a fianco, per ottenere il permesso edilizio, allora avete senz’altro bisogno di leggere questo articolo.

Se invece siete consapevoli che ci vuole qualcosa in più, beh… leggete ugualmente, è scritto per voi.

Come progettare una casa-schizzo
progetto e allegati

La pratica edilizia per progettare una casa oggi, è composta dal cosiddetto Progetto (elaborati grafici, o disegni), e da tutta una serie di allegati che abbracciano vari aspetti complementari. Elenchiamo quì di séguito le ‘branche‘ dell’edilizia. Sono tutti adempimenti obbligatori.

progetto

Progetto

Il progetto architettonico è ancora la chiave di volta dell’intera pratica edilizia. È composto dagli elaborati grafici (i ‘disegni‘) e da relazioni varie. I contenuti da rappresentare negli elaborati grafici, sono aumentati nel corso dei decenni. Norma di riferimento: D.P.R. 380/2001.

sicurezza

Sicurezza

Dal 1996, la sicurezza dei lavoratori nei cantieri è diventato un adempimento tra i più importanti e controllati. Il D.Lgs. 494/1996 ha introdotto la figura del Coordinatore per la Sicurezza, nominato dal Committente.

energia

Energia

Dal 2005, con il D.Lgs. 192, progettare una casa sempre più performante sotto il profilo energetico, è materia centrale e in continua evoluzione. Anche questa normativa è di origine europea. Obiettivi finali sono l’autosufficienza energetica e la riduzione di CO2.

struttura

Strutture

I calcoli strutturali fanno riferimento alle Norme Tecniche. Queste norme hanno origini lontane nel tempo, e la loro evoluzione è stata conseguenza dei più disastrosi terremoti avvenuti in Italia, negli ultimi due secoli.

catasto

Catasto

Il Catasto è un ufficio fiscale dell’Agenzia delle Entrate. Anche se quotidianamente consultato per motivi tecnici, è, e rimane, un ente preposto esclusivamente alla tassazione immobiliare. Il proprietario affida a un tecnico l’incarico di ‘denunciare‘ il proprio immobile.

impianti

Impianti

Elettrici e idraulici, gli impianti sono soggetti a specifiche normative. La principale delle quali è attualmente il D.M. 37/2008, che prevede tra l’altro le dotazioni elettriche minime per ogni unità abitativa. Comprende anche le ultime disposizioni per le Dichiarazioni di Conformità.

geologia

Geologia

Le competenze in geologia sono necessarie per i calcoli delle strutture portanti, e per l’analisi delle terre scavate. Per i calcoli di effettuano dei sondaggi sul terreno, fino a circa 15-20 metri di profondità. In base ai risultati lo strutturista effettuerà i propri calcoli.

acustica

Acustica

Nel progettare una casa, dal 1997 si deve prestare attenzione all’isolamento acustico. Una cosa, sono le immissioni acustiche; altra, sono gli accorgimenti tecnici da adottare nel corso della nuova costruzione o della ristrutturazione. Elenco norme di riferimento.

prevenzione incendi

Prevenzione Incendi

In determinati casi, in base alla destinazione d’uso dell’edificio, la pratica edilizia dev’essere accompagnata dal parere-nulla osta dei Vigili del Fuoco relativamente alla Prevenzione Incendi. Norma di riferimento: D.P.R. 151/2011.

barriere architettoniche

Barriere Architettoniche

Dal 1989, progettare una casa significa renderla accessibile a persone con limitata capacità motoria. Si devono quindi prevedere spazi e impianti tali, da eliminare o superare le barriere architettoniche. Riepilogo della normativa vigente.

scariche atmosferiche

Scariche Atmosferiche

Verifica per l’obbligo o meno del cosiddetto ‘parafulmini‘. Correttamente chiamata ‘verifica per la protezione dalle scariche atmosferiche‘. I calcoli sono effettuati seguendo le apposite norme CEI.

immobili vincolati

Immobili Vincolati

Se l’immobile è vincolato, alla pratica edilizia si deve allegare anche il parere dell’ufficio preposto alla specifica tutela. L’ottenimento del parere può richiedere un corposo fascicolo che di fatto diventa una pratica a sè stante. Norma di riferimento: D.Lgs. 42/2004.

Delle varie ‘branche‘ elencate sopra, sono state indicate le sole norme di principale riferimento, ma, per ognuna esistono spesso decine di norme, che vanno a regolare specifici aspetti. Alcune branche possono suddividersi in varie sotto-branche per la complessità degli aspetti affrontati. Ne consegue, che il singolo tecnico non può sapere tutto, di tutte le tematiche. Per progettare una casa serve un team di tecnici, ognuno dei quali, specializzato in una determinata materia. La squadra di tecnici dovrà essere coordinata dalla figura di riferimento, che normalmente è data dal progettista, ovvero, il tecnico che concepisce la forma dell’edificio, e che ha il contatto diretto con il committente.
team tecnici

Elenco degli adempimenti

Note introduttive

In base alla tipologia e all’entità dell’intervento edilizio che si intende eseguire, possono essere obbligatori uno o più, dei seguenti adempimenti.

Ognuno dei seguenti adempimenti costituisce una precisa prestazione professionale, che ha un proprio costo.

Per ogni adempimento/prestazione ci sono due barre indicanti rispettivamente:

Frequenza – quanto spesso è previsto tale adempimento nei vari permessi edilizi;

Incidenza sulle spese tecniche – proporzione del singolo costo professionale, rispetto al totale delle spese tecniche;

Tali dati sono assolutamente indicativi, e non scientifici, inseriti al solo scopo di dare un’idea al lettore.

Infine, i vari adempimenti sono stati suddivisi nelle sei fasi dello sviluppo: studio iniziale, atto autorizzativo, progetti esecutivi, il cantiere, fine lavori, agibilità.

Progettare una casa – fase 01

Studio Iniziale

Nel progettare una casa, lo studio iniziale è la fase in cui si valutano le possibilità, sia normative che economiche; si esegue il rilievo della situazione esistente; e si elaborano alcune soluzioni.

  • RILIEVO DELL’IMMOBILE ESISTENTE

Rilevare in modo preciso l’area e l’edificio di proprietà. Il rilievo dell’esistente è la base essenziale per realizzare qualsiasi progetto edilizio. Non solo l’immobile di proprietà, ma anche i confini e i volumi esistenti su tutti i lotti confinanti, per verificare il rispetto di distanze e distacchi di Legge. Con l’occasione, se utile, si rilevano anche i servizi presenti: linee aeree (elettriche, illuminazione, telefonia, ecc.), e sottoservizi (fognature, gas, acquedotto, ecc.). L’orientamento esatto rispetto al nord. La vegetazione presente. Rilievo fotografico completo.

  • Frequenza
  • Incidenza sulle spese tecniche
  • SVILUPPO DELLA SOLUZIONE PROGETTUALE

Studiare il Regolamento Edilizio Comunale. Determinare l’ingombro massimo per il nuovo edificio o per l’ampliamento. Elaborazione della soluzione progettuale che rispetti: uno schema strutturale, le norme sulle barriere architettoniche, sul contenimento energetico, sull’isolamento acustico, sugli impianti. Perseguendo: un aspetto architettonico gradevole, tutelare la privacy rispetto alle proprietà confinanti, e la sicurezza; ottimizzare l’illuminazione naturale. Nonchè, rispettando le eventuali prescrizioni dettate dal Comune o da altri Enti. Accedere ai vari uffici tecnici per ottenere le indicazioni di massima.

  • Frequenza
  • Incidenza sulle spese tecniche
Progettare una casa – fase 02

Atto Autorizzativo

In questa seconda fase si produce la documentazione necessaria per ottenere il rilascio dell’atto autorizzativo. Per ‘rilascio‘, si intende sia l’effettivo ottenimento di un ‘permesso‘, come il Permesso di Costruire, sia la presentazione di una denuncia/segnalazione, alle quali non segue il rilascio di alcun provvedimento. Il progetto realizzato in questa fase, è indicativo, e per questo si chiama Progetto di massima.

  • PROGETTO: DOCUMENTAZIONE DI BASE

Compilazione del modello per la domanda/segnalazione dell’intervento edilizio; disegno e stampa degli elaborati grafici contenenti gli elementi previsti dal Regolamento Edilizio, e della relazione tecnico descrittiva dell’intervento. Barriere architettoniche: elaborati grafici; relazione descrittiva; dichiarazione asseverata. Impianto fognario: progetto impianto e parere dell’ufficio/ente preposto. ISTAT: compilazione del modello statistico. Rilievo fotografico. Ottenere parere igienico sanitario A.S.L. o allegare autodichiarazione. Compilazione e firma di numerose dichiarazioni di esclusione da particolari adempimenti.

  • Frequenza
  • Incidenza sulle spese tecniche
  • SICUREZZA: D.U.R.C.

Presa in consegna di: Documento Unico Regolarità Contributiva (D.U.R.C.), dichiarazione dell’organico medio annuo, della visura camerale, della dichiarazione del committente di aver verificato l’idoneità e la regolarità dell’impresa esecutrice. Questi documenti sono obbligatori anche per piccoli interventi dove non sia obbligatoria la nomina del Coordinatore per la Sicurezza, e non siano quindi obbligatori il P.S.C e la Notifica Preliminare. È quindi obbligatorio produrli anche se interviene un’unica impresa. Se mancano questi allegati, l’Amministrazione rifiuta la pratica, o ne sospende l’efficacia. Le imprese non possono essere irregolari!

  • Frequenza
  • Incidenza sulle spese tecniche
  • SICUREZZA: LAVORI IN QUOTA

La Regione Veneto, con Delibera di Giunta Regionale n. 2774 del 22 settembre 2009, ha introdotto l’obbligo delle ‘Misure preventive e protettive da predisporre negli edifici per l’accesso, il transito, e l’esecuzione dei lavori di manutenzione in quota, in condizioni di sicurezza‘. La disposizione è stata poi aggiornata con la Delibera della Giunta Regionale n. 97 del 31 gennaio 2012. È in sostanza il progetto di sistemi fissi, ai quali gli operai si agganceranno durante le manutenzioni future. La disposizione si applica nelle nuove costruzioni, o nelle ristrutturazioni che prevedono il rifacimento completo del tetto.

  • Frequenza
  • Incidenza sulle spese tecniche
  • PARERI COMPLEMENTARI

Pratica per l’ottenimento del parere (favorevole) di uno o più Enti/Settori competenti: soprintendenza Beni Culturali e/o Ambientali; enti Parco; infrastrutture quali Ferrovie/Autostrade/Anas; zone particolari di tutela; igiene edilizia; eccetera. Ognuno di questi pareri è una pratica a se stante, con un proprio costo relativo. Tali pareri devono essere prodotti prima del rilascio del Permesso di Costruire, o allegati subito alle D.I.A.-S.C.I.A.. Raramente possono essere necessari più di uno o due di tali pareri, per lo stesso intervento edilizio; si indicano quindi frequenza e incidenza costi, riferiti mediamente a una singola pratica.

  • Frequenza
  • Incidenza sulle spese tecniche
Progettare una casa – fase 03

Progetti Esecutivi

La terza fase del progettare una casa, si ha nel periodo che va dal rilascio del Permesso di Costruire, sino all’effettivo inizio dei lavori in cantiere. Quando le imprese arrivano, devono sapere esattamente cosa fare. Perché ciò sia possibile, nel periodo della fase 03 si deve preparare il Progetto Esecutivo; che è l’insieme di tutti i progetti esecutivi e dei computi metrici (opere murarie, impianti, finiture). Alcuni di questi progetti esecutivi, devono essere depositati in Comune, come ad esempio i calcoli strutturali o la relazione sul risparmio energetico.

  • INDAGINE GEOLOGICA

Progettare una casa significa anche sapere su cosa la si sta appoggiando. Il calcolatore delle strutture, necessita di un dato: che tipo di suolo abbiamo? Che peso riesce a sopportare? C’è acqua di falda?  A quale profondità? Tali dati vengono forniti dal geologo, che dotato di un’apposita macchina per sondaggi, esegue un sopralluogo nell’area in oggetto, ed esegue un certo numero di prove penetrometriche. Il numero dipende dalla dimensione del progetto. Per una casa singola saranno 2 o 3. Le prove spingono gli aghi sino a 15-20 metri di profondità. I dati saranno forniti al calcolatore strutturista.

  • Frequenza
  • Incidenza sulle spese tecniche
  • CALCOLI STRUTTURALI

Progetto esecutivo delle strutture portanti, con dimensioni precise di tutti gli elementi, come fondazioni, strutture verticali, strutture orizzontali, o inclinate, tetto, eventuali opere accessorie. Le strutture da calcolare non sono soltanto quelle in calcestruzzo armato, ma per qualsiasi materiale utilizzato negli elementi strutturali, e quindi, anche acciaio e legno, se presenti. Per il calcestruzzo, saranno indicate le dimensioni esatte di getto, e dell’armatura metallica presente, per barre e staffe.

  • Frequenza
  • Incidenza sulle spese tecniche
  • PROGETTO PER L’ACUSTICA

Se l’edificio è composto da più un’unità immobiliare, o è anche solo in aderenza verticale in tipologie analoghe alla ‘schiera’, si devono prevedere tutti i necessari accorgimenti tecnico costruttivi, per isolare acusticamente l’edificio e le varie unità immobiliari. Il progetto indicherà quindi i materiali, gli spessori, le modalità di posa, degli elementi fono isolanti e/o fono assorbenti; e prescriverà gli accorgimenti costruttivi da adottare in specifici elementi murari. Per una trattazione completa dei vari aspetti e problematiche legate all’acustica edilizia, potete leggere questi articoli.

  • Frequenza
  • Incidenza sulle spese tecniche
  • COMPUTO METRICO EDILE

Il Computo Metrico Preventivo, è l’elenco di tutte le opere che l’impresa edile dovrà eseguire, con le quantità di ognuna. Su questo documento le imprese chiamate a fare un’offerta, indicheranno i loro prezzi unitari e importi totali. Documento essenziale per l’aspetto economico e finanziario dell’intervento edilizio, serve a committenti, imprese, e banche (per esaminare l’eventuale domanda di finanziamento e gli stati avanzamento lavori). Senza questo documento, tutti preventivi lasciati alla discrezione delle imprese, non saranno confrontabili, dando invariabilmente luogo a incomprensioni e liti.

  • Frequenza
  • Incidenza sulle spese tecniche
  • SICUREZZA: COORDINAZIONE E PIANI

Predisposizione Piano di Sicurezza e Coordinamento (P.S.C.), della Notifica Preliminare con invio della stessa con lettera raccomandata a I.N.A.I.L. e S.P.I.S.A.L.. Verifica dei Piani Operativi di Sicurezza (P.O.S.) delle imprese che interverranno nel cantiere. Sopralluoghi in cantiere per verificare il rispetto dei vari Piani, con stesura di appositi verbali da esibire agli ispettori del lavoro. Nota bene: il primo responsabile per il mancato rispetto delle norme sulla sicurezza, è il committente, perchè si presume come il più interessato a risparmiare su questa voce, sulla prestazione del Coordinatore e sulla regolarità delle imprese esecutrici.

  • Frequenza
  • Incidenza sulle spese tecniche
  • SICUREZZA: PIMUS

Elaborazione del Piano Montaggio Uso e Smontaggio (PiMUS) dei ponteggi esterni, se previsti. Si tratta di un progetto con la posizione in pianta e in facciata, dei ponteggi metallici di servizio. Sono indicati i punti di aggancio e blocco, oltre alle modalità di montaggio e smontaggio. Possono esserci prescrizioni per casi particolari, come i luoghi di passaggio pubblico, o sistemi elettronici anti effrazione. In ogni caso, la Legge prevede che gli operai preposti al montaggio e smontaggio di ponteggi, abbiano frequentato appositi corsi di formazione riconosciuti. La frequenza è bassa, perchè è necessario solo nei lavori esterni, e nemmeno tutti.

  • Frequenza
  • Incidenza sulle spese tecniche
  • ENERGIA: RELAZIONE CON SCHEMA IMPIANTO

Ai sensi delle Leggi e dei Decreti: 10/1991, 192/2005, 311/2006, e 28/2011, nei casi previsti, la Relazione Tecnica completa di schema dell’impianto termico, dev’essere allegata al progetto edilizio iniziale. Dev’essere poi aggiornata alla fine dei lavori, in sede di domanda di agibilità, se è stato cambiato qualcosa rispetto a quanto previsto inialmente. Per questo, e per altri motivi, si consiglia ormai di studiare molto bene il progetto edilizio iniziale, e poi realizzarlo come previsto, senza apportare quelle modifiche dell’ultimo minuto, cui molti si sono abituati al grido di ‘variante’. È bene ricordare che variante=costi aggiuntivi per spese tecniche.

  • Frequenza
  • Incidenza sulle spese tecniche
  • ENERGIA: PROGETTO ESECUTIVO IMPIANTI

La tecnologia e l’efficienza energetica degli impianti di climatizzazione, estiva e invernale, stanno evolvendo sulla spinta delle norme in materia di contenimento energetico. Un corretto impianto, perfettamente calcolato e bilanciato, anche in base alle prestazioni attese, richiede un progetto dettagliato, accompagnato da un computo metrico altrettanto preciso. Con questi documenti, sarà possibile chiedere offerte/preventivi attendibili alle diverse ditte, e poterli realmente confrontare, avendo tutte lo stesso identico impianto, con i medesimi materiali e componenti. L’attuale tecnologia, consente di realizzare edifici senza allaccio del gas.

  • Frequenza
  • Incidenza sulle spese tecniche
Progettare una casa – fase 04

Cantiere

La fase 4 dell’intero processo, corrisponde alla durata del cantiere vero e proprio.In questa fase, l’aspetto tecnico diventa quello di un controllo; verificare cioè, che materiali e tecniche corrispondano a quanto previsto. Accade quasi sempre, che in corso di costruzione insorgano problemi, difficoltà, dubbi, su aspetti e dettagli imprevisti, che tecnici e maestranze risolveranno in cantiere.

  • DIREZIONE LAVORI

Un direttore dei lavori deve sempre essere nominato e indicato all’Amministrazione. Egli ha funzione di controllo durante l’esecuzione delle opere edili. La parcella per questa prestazione è legata alle numerose responsabilità civili e penali assunte, e non alle ore di lavoro o a materiale preparato. È un ruolo controverso, perchè da un lato il committente lo vorrebbe pagare poco, non essendo tangibile il suo operato, finendo col ritenerlo quasi irrilevante; dall’altro, al primo problema durante e dopo il cantiere, si punta sempre il dito su questa figura. Come non bastasse, la Legge dice che il Direttore dei Lavori deve fermare il cantiere e sporgere denuncia, in caso di gravi irregolarità. Il direttore lavori farà intervenire in cantiere, anche gli altri tecnici del team, ognuno per le proprie competenze.

  • Frequenza
  • Incidenza sulle spese tecniche
  • RILIEVI IMPIANTI SOTTOTRACCIA

Una prestazione poco diffusa, ma molto utile al proprietario -a posteriori- è il rilievo dei dettagli costruttivi e degli impianti, durante la loro esecuzione, al fine di rendere agevoli i futuri interventi di manutenzione; che negli anni saranno pressochè ineluttabili. È un lavoro che richiede molto tempo, sia per la necessità di frequenti accessi al cantiere, sia per il rilievo e la restituzione (la messa ‘in bella copia‘). In questo caso, il costo è proporzionale al tempo, e per tale motivo non è una prestazione messa in pratica. Il committente confida sulla memoria, propria e degli operai, e sulle foto scattate con lo smartphone, che però, spesso non forniscono alcuna indicazione sulla posizione esatta.

  • Frequenza
  • Incidenza sulle spese tecniche
Progettare una casa – fase 05

Fine Lavori

Questa quinta fase del processo ‘progettare una casa‘, non ha punti iniziale e finale precisi e identificabili. Indicativamente questa fase va dalla fine del grezzo avanzato, sino all’inizio della preparazione dell’agibilità, e consiste nell’aggiornamento di tutta la documentazione progettuale, apportando le eventuali modifiche in corso d’opera, rispetto alle previsioni iniziali.

  • VARIANTI: ARCHITETTONICO

Quasi sempre, il progetto di un intervento edilizio di nuova costruzione o di ristrutturazione importante, subisce modifiche in corso d’opera. Normalmente si tratta di modifiche ‘sanabili‘ con un progetto finale (se si vuole modificare la sagoma dell’edificio, bisogna fare il progetto prima, di eseguire i lavori). Modifiche alle finestre, ai divisori, o aperture/chiusure di porte interne, comportano l’obbligo di un aggiornamento progettuale da presentare all’amministrazione, prima della domanda di agibilità. Uffici tecnici ‘pignoli‘, potrebbero comminare sanzioni da 250-500 euro, per non aver aggiornato l’apertura/chiusura di una porta.

  • Frequenza
  • Incidenza sulle spese tecniche
  • VARIANTI: RELAZIONE ENERGETICA

Importante. Pochi sanno, e molti sottovalutano, l’aggiornamento della relazione sull’efficienza energetica dell’edificio. Se l’edificio subisce modifiche tali da cambiare i parametri di calcolo della classe e dell’efficienza energetica, la relazione deve essere rifatta con gli aggiornamenti delle caratteristiche e dei calcoli. A parte le sanzioni pecuniarie, il mancato aggiornamento espone al rischio di contenzioso legale, se futuri proprietari facessero verifiche sulla corrispondenza tra le indicazioni documentali e le caratteristiche reali dell’edificio. Esempio: spostamenti, aperture/chiusure, modifiche dimensionali, di finestre, modificano i risultati di calcolo.

  • Frequenza
  • Incidenza sulle spese tecniche
  • INSERIMENTO IN MAPPA

Pratica catastale. È il momento di inserire il nuovo edificio nella mappa catastale. Se si tratta di un ampliamento, si aggiorna la forma dell’edificio, all’interno della particella catastale. Il topografo verrà in cantiere con gli strumenti, effettuerà il rilievo, appoggiandosi a punti di riferimento (fiduciali) forniti dal Catasto stesso, e predisporrà gli atti di aggiornamento, che devono essere firmati anche dal proprietario. L’ufficio catastale dell’Agenzia delle Entrate è in collegamento incrociato con gli Uffici Tecnici comunali, quindi, esiste un controllo automatico tra l’esecuzione di un cantiere e la richiesta di accatastamento (leggi: inizio pagamento imposte).

  • Frequenza
  • Incidenza sulle spese tecniche
  • FOGNATURA

Se c’è urgenza per ultimare i lavori e avere l’agibilità, l’impianto fognario è sempre un problema. Perchè è necessariamente l’ultimo lavoro che viene fatto in cantiere, all’esterno dell’edificio ormai quasi ultimato (durante il cantiere, si dovrebbe aver già eseguito l’allaccio in strada, se non era pre-esistente). Un allegato obbligatorio alla domanda di agibilità, è l’autorizzazione allo scarico per le fognature. L’iter per ottenerla può arrivare a un mese, è bene quindi iniziare appena possibile: appena ultimato l’impianto. A Padova, un tecnico dell’ente preposto, eseguirà un sopralluogo di verifica, prima di rilasciare l’autorizzazione.

  • Frequenza
  • Incidenza sulle spese tecniche
  • COLLAUDO STRUTTURALE

Il collaudo delle strutture dev’essere eseguito da un tecnico diverso dal calcolatore delle stesse, per ovvî motivi di obiettività e indipendenza di giudizio. Per redigerlo, il collaudatore necessita di: certificati di laboratorio per l’acciaio d’armatura (prodotti dal fornitore del ‘ferro‘), calcoli dei solai (prodotti dal fornitore dei solai), calcoli delle eventuali strutture in legno (tetti, o altro, sempre prodotti dal fornitore di tali strutture).

  • Frequenza
  • Incidenza sulle spese tecniche
  • NUMERAZIONE CIVICA

Poco significativo per il proprietario e per il progettista, il numero civico sembra essere di somma importanza per l’amministrazione. Per il funzionario dell’apposito ufficio, poi, sembra essere in assoluto l’adempimento più importante tra tutti quelli che concorrono al ‘progettare una casa’. Lasciamo al lettore, il proprio giudizio su questo aspetto singolare. Rimane il fatto che, più o meno importante esso sia, attribuzione o conferma del numero civico, è un adempimento obbligatorio.

  • Frequenza
  • Incidenza sulle spese tecniche
Progettare una casa – fase 06

Agibilità

L’iter del progettare una casa si conclude con la domanda di agibilità. L’atto formale con il quale si dice all’Amministrazione che: i lavori sono ultimati, l’edificio è regolare, igienicamente salubre, conforme ai documenti e alle norme; si chiede pertanto il permesso di poterlo utilizzare. In base al tipo di intervento edilizio, è obbligatorio un numero variabile di allegati.

  • DOMANDA E ALLEGATI

Il progettista, a questo punto deve compilare la domanda di agibilità, e -soprattutto- raccogliere tutti gli allegati obbligatori. I principali sono: collaudo strutture portanti; attestato prestazione energetica; accatastamento; autorizzazione allo scarico fognario; numerazione civica; dichiarazione terre e rocce da scavo; varie dichiarazioni di conformità (barriere architettoniche, opere eseguite; contenimento energetico; requisiti acustici; altre); certificato prevenzione incendi; dichiarazioni di conformità impianti elettrico e termo-sanitario; messa in esercizio ascensore; sicurezza lavori in quota; altri eventuali.

  • Frequenza
  • Incidenza sulle spese tecniche
  • ATTESTATO PRESTAZIONE ENERGETICA

Allegato obbligatorio alla domanda di agibilità, è un documento prodotto con una specificia prestazione professionale, avente il suo costo. Come ormai molti iniziano a sapere, l’A.P.E. è un documento ormai richiesto anche per gli atti notarili di trasferimento della proprietà, e anche per i contratti di locazione. Come altrettanto noto, questo documento attribuisce all’edificio o alla singola unità immobiliare, una classe energetica. È appena il caso di ricordare che la classe minima da conseguire per nuove costruzioni o importanti ristrutturazioni, è la ‘C’.

  • Frequenza
  • Incidenza sulle spese tecniche
  • PREVENZIONE INCENDI

Il certificato di prevenzione incendi, non è molto frequente nell’edilizia residenziale, se non per grandi autorimesse interrate. La pratica richiede una specifica competenza, e un iter da seguire. Per questo, è una prestazione professionale conteggiata separatamente.

  • Frequenza
  • Incidenza sulle spese tecniche
  • MESSA IN ESERCIZIO ASCENSORI

Adempimento prettamente burocratico, e non molto tecnico, richiede in ogni caso del tempo per eseguirlo. Non essendo sempre presente in un edificio, e quindi non sempre richiesto come allegato, è una prestazione professionale da conteggiare a parte.

  • Frequenza
  • Incidenza sulle spese tecniche
  • ACCATASTAMENTO

Esistono Leggi e Circolari varie, che prevedono il termine entro cui eseguire l’aggiornamento catastale per nuova costruzione o per variazione (ristrutturazione, ampliamento, ecc.). Di chiarezza e certezza, non ve n’è molta, in verità. C’è un termine fissato in “entro 30 giorni“; ma quale sia esattamente il riferimento, dal quale inizino a decorrere questi 30 giorni, non è chiarissimo. Nemmeno può esserlo, in effetti, perchè non c’è una regola per l’ordine da seguire nell’ultimare le finiture. È quindi ragionevole ritenere che da quando sono stati posati i serramenti esterni trasparenti (finestre, vetrate), decorra il termine.

  • Frequenza
  • Incidenza sulle spese tecniche
  • VARIE ED EVENTUALI

La mamma degli adempimenti burocratici è sempre gravida. Potremmo sperare che al ‘padre‘ insorga un’opportuna disfunzione; ma scopriremmo che ci sono ‘molti padri’ (a buon intenditor…). Non abbiamo dubbi, che in futuro l’elenco si allungherà con nuove prescrizioni. L’Europa del XXI° secolo, sembra non avere nient’altro di meglio da fare.

  • Frequenza
  • Incidenza sulle spese tecniche

Come si è visto, progettare una casa non significa ‘tracciare due righe su un foglio da formaggio‘.

È un processo lungo, nel quale servono competenze, formazione continua, e sono in gioco pesanti responsabilità civili e penali.

Se dovete costruirvi casa, o ristrutturarne una, scegliete il progettista del quale vi fidate di più, ma poi… fidatevi! Non andate a consultare amici di amici che “hanno detto che”. O vi fidate del vostro tecnico, o ne scegliete un altro. Certo, se si cerca il progettista che costa di meno, si avrà lo stesso risultato di un prodotto acquistato a basso costo: nessuno lavorerà 2 ore, se gliene viene pagata 1.

Meglio ricordarlo 😉